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Die Umkehrhypothek, auch Immobilienrente genannt, ist ein in Deutschland noch recht wenig bekanntes, aber möglicherweise recht zukunftsträchtiges Modell. Das Prinzip funktioniert folgendermaßen: Immobilienbesitzer leihen sich Geld von der Bank und überschreiben ihr Haus als Sicherheit. Ein lebenslanges Wohnrecht garantiert ihnen dabei einen sorgenfreien Ruhestand in den eigenen vier Wänden.
Der Kredit wird dafür grundpfandrechtlich besichert – die Bank ist also im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Das Darlehen lässt sich nun je nach persönlichen Vorlieben entweder als einmalige Kapitalabfindung oder aber als monatliche Rente ausbezahlen.
Wenn der Eigentümer verstirbt, können zunächst die Erben der Immobilie den Kredit selbst übernehmen. Ist dies nicht gewünscht oder existieren keine Erben, geht das Objekt schließlich in den Besitz der Bank über. Die verwertet es dann weiter.
Das lebenslange Wohnrecht kann auch auf den Ehegatten ausgeweitet werden. Dadurch ist es möglich, den finanziellen Spielraum im Ruhestand deutlich zu erweitern, ohne in eine Mietwohnung umziehen zu müssen. Im Ausland ist dieses Modell der Umkehrhypothek schon lange populär.
Pro und Contra Umkehrhypothek
Überschätzt werden sollten die Möglichkeiten, die die Umkehrhypothek bietet, allerdings nicht. Wie hoch der persönliche Kreditrahmen ausfällt, richtet sich nach verschiedenen Faktoren. Neben dem Wert der Immobilien ist dabei das Lebensalter des Eigentümers – und damit die statistisch zu erwartende Restlebenszeit – von Bedeutung.
Wer bei Eintritt in den Ruhestand mit 65 Jahren ein Eigenheim im Wert von 250.000 Euro in eine lebenslange monatliche Immobilienrente umwandeln möchte, kann nicht damit rechnen dass diese allein für einen komfortablen Ruhestand ausreicht.
Banken profitieren von einem noch sehr jungen und wenig transparenten Markt. Dadurch können sie ihre Margen natürlich beträchtlich ausweiten. Der Wertverlust der Immobilie bis zum Übergang in den Besitz der Bank kann ebenso hoch angesetzt werden wie die statistische Restlebenserwartung. Kommt dann noch ein hoher Zinssatz hinzu, fällt die Rente für den Hypothekennehmer gering aus.
Wer sich für eine Immobilienrente, also die Verrentung der eignen vier Wände interessiert, sollte in jedem Fall mehrere Angebote einholen und keinesfalls die erste (und vermutlich nur vermeintlich beste) Offerte der Hausbank annehmen. Umkehrhypotheken sind bei fast allen großen Banken erhältlich, auch wenn die Produkte bislang nicht offensiv beworben werden.
Für wen ist die Umkehrhypothek bzw. Immobilienrente geeignet?
Die Umkehrhypothek ist vor allem eine Option für Eigentümer von Immobilien, die keine Erben haben. Sind Erben vorhanden, die ein ausreichend hohes Einkommen erzielen, kann auch eine Vereinbarung ohne eine Bank getroffen werden: Der Erbe zahlt dem Eigentümer eine Rente und erbt dafür ein unbelastetes Objekt.
Hierbei müssen allerdings andere Risiken beachtet werden: Erfreut sich der Eigentümer nach Abschluss des Geschäfts noch für viele Jahre bester Gesundheit, kann dies zu überproportionalen Belastungen des oder der Erben führen.
Fazit: Das Modell Immobilienrente bzw. Umkehrhypothek ist in Deutschland noch neu und für viele sicherlich etwas gewöhnungsbedürftig. In den kommenden Jahren und Jahrzehnten werden sich viele Rentner allerdings mit Handlungsbedarf konfrontiert sehen, weil das Versorgungsniveau der gesetzlichen Rentenkassen aller Voraussicht nach stark sinken wird. Das Eigenheim als Liquiditätsquelle zu nutzen ohne es zu verlassen, kann dann eine sinnvolle Option sein.
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Sehr geehrte Damen und Herren der Redaktion,
Ihr Artikel über die Umkehrhypothek ist uns aufge
fallen. Es gibt darin einige wichtige Punkte, die einer Korrektur bedürfen. Ein ganz grundlegendes Thema ist, dass das Haus niemals automatisch an die Bank fallen kann und, dass diese auch nicht durch den Eintrag einer Grundschuld automatisch Eigentümerin ist. Die Grundschuld wird zu Gunsten der Bank eingetragen. Bei der Umkehrhypothek wird die Rückzahlung bei Auszug, Verkauf oder Ableben des Darlehensnehmers fällig. Die Erben haben dann die Wahl, das Darlehen zurückzuzahlen und das Haus zu übernehmen. Verkaufen die Erben das Haus behalten sie nach Darlehenstilgung den Restwert.
„Das Haus wird Eigentum der Bank“ würde bedeuten, dass die Bank automatisch Eigentümer des Hauses wird, also einen direkten Zugriff auf das Eigentum hat. Das Eigentum ist in Deutschland im Verfassungsrang geschützt. D.h., niemand darf Hausbesitzern einfach etwas wegnehmen und damit selbst Eigentümer werden.
Der Eigentumsübergang ist nur möglich durch
a) Kaufvertrag
b) Schenkung
c) Erbschaft
d) Zwangsversteigerung
e) Zwangsenteignung wenn z. B. eine Straße durch einen Ort gebaut werden soll, aber dies nur unter besonders strengen Auflagen,
mit anschließender Einverleibung (Umschreibung) im Grundbuch (notariatspflichitg)
Wie also kommt in unserem Fall die Bank an ihr Geld, wenn die Erben nicht zahlen wollen (können)?
Hier gibt es ein strenges juristisches Verfahren. Die Bank kann die Zwangsversteigerung beim Gericht beantragen. Das Gericht prüft dann die Ansprüche der Bank auf Zahlung eines Darlehens sehr genau. Wenn diese berechtigt erscheinen, wird ein Versteigerungstermin anberaumt. An diesem Tag kann jeder das Objekt ersteigern (sprich kaufen), sofern er bereit ist, den ausgerufenen Kaufpreis zu bezahlen. Die Bank selbst darf an diesem Zwangsversteigerungstermin selbst nicht einmal mitbieten!
Das heißt, an diesem Termin kann jeder Bürger das Haus erwerben, nicht aber die Bank. Der Kaufpreis aber wird zuerst vom Gericht zur Tilgung der Schulden verwendet, sprich in Höhe des ausstehenden Darlehens inkl. Zinsen und Kosten an die Bank überwiesen.
Ein weiterer Punkt: Es ist ganz und gar nicht so, dass Umkehrhypotheken „bei fast allen großen Banken erhältlich sind“. Bislang gibt es die echte Umkehrhypothek (nicht zu verwechseln mit der normalen hypothek, bei der Zins und Tilgungs regelmäßig gezahlt werden müssen) nur über die ImmoKasse GmbH gemeinsam der Deutschen Kreditbank AG (DKB). Die Förderbanken der Bundesländer Schleswig Holstein, NRW und Niedersachsen beschäftigen sich ebenfalls mit diesem Produkt haben aber noch keines auf den Markt gebracht.
Und dann gibt es da noch die Immobilienrente in Form der Leibrente, ein völlig anderes Produkt als die Umkehrhypothek. Bei der Leibrente verliert man sein Eigentum. Man überscheribt das Haus dem Leibrentengeber und erhält solange man lebt eine Rente und ein lebenslanges Wohnrecht. Bei der Umkehrhypothek aber bleibt man immer der Eigentümer, kann jederzeit sein Haus verkaufen, wenn es dann doch einmal zu groß wird. Senioren, die eine Umkehrhypothek abschließen, wollen vor allem noch lange Zeit in den eigenen vier Wänden leben. Sie verschaffen sich Bargeld aus dem eigenen Haus, ohne dieses zu Lebzeiten zurückzahlen zu müssen. Es fallen auch keine zusätzlichen, monatlichen Belastungen in Form von Zins und Tilgung an.
Die Umkehrhypothek der ImmoKasse hat zudem einen Überschuldungsschutz. Selbst wenn der Darlehenswert eines Tages den Immobilienwert überschreiten sollte, bleibt der Senior auch weiterhin in seinem Haus wohnen. Auch die Erben haben nichts zu befürchten, da nur die Immobilie für das Darlehen haftet. Sonstige Vermögenswerte wie Familienschmuck, Antiquitäten, Bilder, Sparbücher sind davon ausgenommen.