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Immobilien sind neben Aktien (Immobilienfunds) und Renten eine der drei wichtigen Anlageklassen. Anleger können durch den Erwerb von Fondsanteilen in das spannende Segment einsteigen. Immobilienfonds sind als offene sowie als geschlossene Initiativen erhältlich.
Anteile an offenen Fonds können praktisch immer erworben und veräußert werden. Sie ähneln damit Investmentfonds. Geschlossene Fonds hingegen können nur während einer bestimmten Zeichnungsfrist erworben werden.
Geschlossene Gesellschaft: Von Überrenditen und Intransparenz
Die Anteile an geschlossenen Immobilienfonds werden fast nie verkauft. Vielmehr sind die Initiativen nur auf einen begrenzten Zeitraum hinaus ausgelegt. Die investierten Gelder fließen nach der planmäßigen Auflösung des Fonds an die Anteilseigner zurück.
Geschlossene Fonds sind, juristisch betrachtet, meist keine Fonds im klassischen Sinne. Vielmehr handelt es sich um Unternehmen, an denen sich die Anleger durch eine Kapitaleinlage beteiligen. Sie sind dann dementsprechend auch an den Gewinnen der Gesellschaft beteiligt. Die Beteiligung erfolgt meist in Form einer Kommanditeinlage. Der Anleger haftet dann nicht über das von ihm eingesetzte Kapital hinaus.
Die Rendite, die geschlossene Immobilienfonds erwarten lassen, richtet sich stark nach dem Geschäftszweck der Gesellschaft. Die Angaben der Initiatoren bewegen sich meist im Bereich von 4 bis 12 Prozent. Wie immer gilt auch hier, dass grundsätzlich das Risiko mit der Renditechance steigt.
Der Erfolg geschlossener Fonds hängt stark vom Erfolg des Managements ein. Meist finden sich im Portfolio der Fonds nur begrenzt viele Objekte. Anleger müssen deshalb durchaus auch mit Verlusten rechnen, die eintreten, wenn die Geschäfte der Initiative nicht so laufen wie erhofft.
Die kleinere Investmentbasis und der höhere Spezifikationsgrad bieten allerdings auch Chancen. Ein guter geschlossener Fonds kann unabhängig von der konjunkturellen Entwicklung und dem Verlauf der Aktien- und Rentenmärkte dauerhaft Überrenditen erzielen. Die Natur der Investments designiert sie jedoch zu einer Beimischung zu einem Investmentportfolio – als Basisinvestment sind geschlossene Immobilienfonds nicht zu empfehlen.
Publikumsfonds als Eigenheimersatz
Offene Immobilienfonds sind deutlich transparenter als ihre geschlossenen Pendants. Ihr Risiko-Rendite-Profil variiert allerdings auch mit ihrem räumlichen und sachlichen Schwerpunkt.
Als Faustregel gilt: Ein Portfolio aus Wohnimmobilien ist sicherer als eines aus Gewerbeobjekten, und der deutsche Immobilienmarkt ist mit sehr viel weniger Risiken verbunden als viele Auslandsmärkte.
Ein offener Immobilienfonds, der in deutsche Wohnimmobilien investiert, kann als Basisinvestment bei der Kapitalanlage und beim Vermögensaufbau betrachtet werden. Die Rendite solcher Fonds liegt in der Regel bei rund vier Prozent im Jahr – nahezu unabhängig von der Konjunktur und anderen volkswirtschaftlichen Rahmendaten.
Als weiterer Vorteil eines Immobilieninvestments gilt die Beständigkeit der Vermögenswerte. Immobilien sind gegen Inflation und Krise erfahrungsgemäß gefeit und bieten so in schlechten Zeiten sehr viel bessere Perspektiven als rein nominale Werte (Anleihen) oder unternehmerische Beteiligungen (Aktien).
Der systematische Vermögensaufbau durch offene Immobilienfonds macht insbesondere für Sparer und Anleger Sinn, die keine eigene Immobilie besitzen. Rein betriebswirtschaftlich betrachtet ist der sukzessive Ankauf von Anteilen eines guten Fonds in der Regel sogar dem kreditfinanzierten Erwerb einer Immobilie vorzuziehen. Einzelobjekte bergen stets spezifische Risiken (wie solche des Objektes selbst, der Region etc.), die in einem Fonds durch die breite Streuung minimiert werden.
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