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Offene Immobilienfonds galten lange Zeit als Inbegriff der Solidität. Das Image der Branche gerät jedoch zunehmend ins Wanken. Grund sind die zahlreichen Fondsschließungen. Anleger können ihre Anteile nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Dauert eine Schließung länger an, dann droht einem offenen Immobilienfonds die Abwicklung, die für die Anleger herbe Verluste mit sich bringen kann.
Wie funktioniert ein offener Immobilienfonds?
Das Geschäftsmodell eines offenen Immobilienfonds ist einfach. Der Großteil des Geldes, das die Anleger dem Fonds über die Zeichnung von Anteilen zur Verfügung stellen, fließt in Immobilien. Dabei kann es sich um private ebenso wie um gewerbliche Objekte handeln. Der Immobilienbestand kann international gestreut sein, muss es aber nicht. Ein verhältnismäßig kleiner Teil des Fondsvermögens wird in liquide Anlagen, wie z. B. Geldmarktpapiere investiert.
Mit der Liquidität stellt die Fondsgesellschaft sicher, dass Anleger ihre Anteile jederzeit zurückgeben können. Das war zumindest früher so. Ein offener Immobilienfonds kommt naturgemäß in Schwierigkeiten, wenn innerhalb von kurzer Zeit ein großer Teil des Fondsvermögens an die Anleger ausbezahlt werden soll. Denn die Liquidation von Immobilien im Bestand ist nicht erwünscht, geht sie doch regelmäßig mit Verlusten einher.
Institutionelle Investoren nutzten Immobilienfonds als Geldmarkt-Ersatz
Das sichere Image und die für sichere Anlagen verhältnismäßig hohe durchschnittliche Rendite wurden vielen Fonds nun zum Verhängnis. Großinvestoren stiegen in zahlreiche Fonds ein, ohne ein ernsthaftes Interesse an einem Investment in Immobilien mitzubringen. Sie wurden vom niedrigen Zinsniveau am Geldmarkt motiviert und betrachteten offene Immobilienfonds als attraktive Alternative.
Viele der heute geschlossenen Fonds investierten die Mittel der Großinvestoren in die Ausweitung ihres Portfolios. Als die Anteilseigner nun plötzlich ihr Kapital zurückforderten, reichten die liquiden Mittel nicht aus. Ohne Liquidität ist ein Fonds jedoch zur Einstellung der Anteilsrücknahme gezwungen.
Anleger, deren Fonds geschlossen wurden, müssen sich nicht per se um ihr Vermögen sorgen. Viele Fonds konnten nach einer überschaubaren Phase der Schließung wieder öffnen. Der Immobilienbestand verliert durch eine vorübergehende Schließung nicht an Wert. Auch das Geschäftsmodell der Fonds wird dadurch nicht im Grundsatz schlechter – es handelt sich zunächst um ein reines Liquiditätsproblem.
Reform soll Kleinanlegern besseren Schutz bei Liquiditätsentzug bieten
Auch im Fall einer Schließung können Anleger sich von ihren Anteilen trennen: Über die Börse ist dies grundsätzlich immer möglich. In der Regel müssen dabei jedoch hohe Abschläge auf den Nettoinventarwert hingenommen werden.
Künftig sollen insbesondere Kleinanleger besser vor den Auswirkungen eines plötzlichen Liquiditätsentzugs geschützt werden. Die Bundesregierung hat im September einen Gesetzentwurf verabschiedet, der eine Haltefrist vorsieht. Wird diese nicht eingehalten, soll das mit Abschlägen bestraft werden.
Kleinanleger sollen davon nicht betroffen sein. Anteile im Wert von 5.000 Euro im Monat sollen ohne Fristen und Abschläge zurückgegeben werden können. Für größere Engagements soll es eine zweijährige Haltefrist geben. An diese soll sich eine weitere Übergangfrist anschließen, während der Anteilsrückgaben mit 5 bzw. 10 Prozent Abschlag auf den fairen Wert sanktioniert werden.
Wer sich früher für offene Immobilienfonds interessiert hat, muss ihnen nun keinesfalls den Rücken kehren. Die Gesetzeslage sollte allerdings genauso beachtet werden wie die jeweilige Ausrichtung eines Fonds, die gängigen Bewertungskennzahlen und gegebenenfalls die Lage am Immobilienmarkt.
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